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由于高价土地的频发,改良产品占据了大部分市场,使得商住产品成为人们刚需在新建商住住宅和二手房之间进行选择。今年的成交量大幅增加,进而促使商住项目的频繁入场和成交。据克而瑞统计,2016年前8个月,北京市共销售商住产品41196套,是去年同期的4倍,同比增长91%。因此,北京商住项目始终保持着较高的入市热情,已成为业内共识。不过,8月以来,随着商住控管传闻的不断发酵,相关部门也开始收紧商住项目的规划审批和预售控制。 8月,商住产品预售许可证的获取难度越来越大。进入9月后,这个管控更加严格。就在商住市场开始走下坡路的时候,9.30新政来了。根据北京市“9月30日新政”,首套普通住房首付比例由30%提高至35%,非普通住房首付比例由30%调整为40%;首付从50%提高到70%。可以看出,住宅和商业的首付差距正在缩小,甚至第二非普通住宅的首付比例已经超过了商业地产50%的首付比例。如今,北京新建住宅越来越豪华,投资金额过高,使得商业投资在首付方面的优势逐渐凸显。上周末是在推出 930 新政之后。而十一长假后的第一个周末,房企入市意愿减弱。据雅豪君悦会统计,10月第二周(10月10日-10月16日),北京市场仅有2个商品住宅项目,即远洋?商业项目。两个项目共新增单元281套,预售许可面积1.4万平方米。由于新政对住宅市场的一些限制,未来北京城区总价低、购买不限、贷款不限的商业项目或将迎来投资者的回归,尤其是产业布局优良的商业项目和成熟地区。尽管如此,业内人士仍建议购房者在投资商住产品时仍需谨慎。商品房首先要注意的是使用寿命。与普通住宅相比,商品房的土地使用年限明显缩短。商业设施用地年限为40年,办公用地用地年限为50年。目前,《物权法》对综合性土地上的房地产使用权是否可以自动续期还没有明确规定。房屋的性质也影响居住者的安置。商品房不能落户,所以有购房落户需求的购房者不要考虑商品房。其次是抵押贷款。大部分商品房不能申请公积金贷款,但也有少数项目是可以通过开发商的努力完成的。另外50年产权或40年产权的房屋,如使用银行贷款,只能获得50%或60%的抵押贷款,最长的贷款期限为10年。最后是生活成本。大部分项目只能开通水电,收费以商业标准为准。不能使用气体。

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